Ποια είναι η αξία του ξενοδοχείου μου;

Οι ιδιοκτήτες ξενοδοχείων αργά ή γρήγορα αντιμετωπίζουν το ερώτημα: ποια είναι η εμπορική αξία του ξενοδοχείου μου; Συνήθως το ερώτημα τίθεται όταν ο ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει το ξενοδοχείο του ή κάποιος επενδυτής ενδιαφέρεται να το αγοράσει, ή ο ιδιοκτήτης θέλει να το ενοικιάσει σε κάποιον τρίτο, ή όταν το ξενοδοχείο αποτελεί την εγγύηση για την λήψη ενός τραπεζικού δανείου. Ως εκ τούτου, πιθανοί στόχοι της εκτίμησης της αξίας ενός ξενοδοχείου είναι να καθοριστούν:

• η τιμή πώλησης
• ένα λογικό ενοίκιο
• κατά πόσον η επένδυση στο ξενοδοχείο αποδίδει
• αν η αξία του καλύπτει τα δάνεια από τράπεζες ή άλλα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα
• η αξία του στα πλαίσια ενός χαρτοφυλακίου ακινήτων
• η αξία του σε περιπτώσεις διαιτησίας.

Η εκτίμηση της αξίας ενός ξενοδοχείου ως επιχείρηση εν λειτουργία απαιτεί σημαντική εξειδικευμένη εμπειρία και τεχνογνωσία. Η GBR Consulting προσφέρει αυτή την υπηρεσία σε συνεργασία με την CBRE AXIES, ετοιμάζοντας διεθνώς αναγνωρισμένες εκθέσεις εκτίμησης σύμφωνα με τα πρότυπα του RICS. Η CBRE AXIES είναι η ελληνική εταιρεία εκτίμησης αξιών της CBRE (www.cbre.com), της μεγαλύτερης παγκοσμίως εταιρείας παροχής συμβουλευτικών υπηρεσιών στο χώρο των ακινήτων, που περιλαμβάνει την CBRE Hotels (www.cbrehotels.com), η οποία εξειδικεύεται στον χώρο των ξενοδοχείων και των τουριστικών εγκαταστάσεων.

Η αξία ενός ξενοδοχείου ως επιχείρηση (που είναι διακριτή από την αξία του βάσει αξίας γης πλέον αναπόσβεστου κόστους κατασκευής και εξοπλισμού) καθορίζεται με βάση την πρόβλεψη των μελλοντικών καθαρών εσόδων από τη λειτουργία του. Για ένα ξενοδοχείο σε λειτουργία, η πρόβλεψη των καθαρών εσόδων λειτουργίας βασίζεται σε προηγούμενες αποδόσεις, λαμβάνοντας υπόψη τις αναμενόμενες εξελίξεις στην αγορά. Αν το ακίνητο πρέπει να επανατοποθετηθεί στην αγορά ή είναι εκτός λειτουργίας ή ακόμη και στην περίπτωση που δεν έχει κατασκευαστεί, η εκτίμηση της αξίας βασίζεται σε πρόβλεψη των μελλοντικών εσόδων του. Από τα έσοδα αυτά αφαιρούμε τα λειτουργικά έξοδα και τις επενδύσεις που είναι αναγκαίες για την επίτευξη τους. Σε όλες τις περιπτώσεις, προκειμένου να προσδιοριστεί η σημερινή αξία, τα μελλοντικά έσοδα προεξοφλούνται σε παρούσες αξίες με το κατάλληλο επιτόκιο προεξόφλησης.

Για την εκτίμηση των μελλοντικών εσόδων και εξόδων ενός ξενοδοχείου, γίνεται ανάλυση των παρακάτω παραγόντων:

• ανάλυση της ζήτησης (αφίξεις, διανυκτερεύσεις, εποχικότητα κλπ.),
• προσβασιμότητα της περιοχής εν γένει και του ξενοδοχείου ειδικότερα,
• ανάλυση και τμηματοποίηση της αγοράς,
• ανάλυση του ανταγωνιστικών ξενοδοχείων (περιγραφή, τοποθεσία, οικονομικά στοιχεία), καθώς και σχεδιαζόμενες επενδύσεις
• υφιστάμενες υποδομές και προβλεπόμενη εξέλιξή τους.

Επιπροσθέτως ή ως εναλλακτική λύση της μεθόδου που περιγράφεται παραπάνω, μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε την Συγκριτική Μέθοδο, η οποία καθορίζει την αξία του ξενοδοχείου βάσει των πραγματοποιηθέντων συναλλαγών επί ξενοδοχείων με προφίλ παρόμοιο με το υπό εκτίμηση ξενοδοχείο. Στην περίπτωση αυτή, το ξενοδοχείο εκτιμάται βάσει της τιμής που πρόσφατα πουλήθηκαν (ή ενοικιάστηκαν) παρόμοια ξενοδοχεία, προσαρμόζοντας την τιμή αυτή στα μοναδικά χαρακτηριστικά και τα συγκριτικά πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα του υπό εκτίμηση ξενοδοχείου (τοποθεσία, προσβασιμότητα, θέση, κατάσταση συντήρησης κλπ.).

Η GBR Consulting διατηρεί στη βάση δεδομένων της οικονομικά στοιχεία για περισσότερα από 1.000 ξενοδοχεία, καθώς και στοιχεία για πραγματοποιημένες αγοροπωλησίες και ενοικιάσεις. Με αυτά τα δεδομένα μπορούμε να καθορίσουμε benchmarks (σημεία αναφοράς) όπως η τιμή πώλησης ανά δωμάτιο, την σχέση Τιμής Πώλησης και Εσόδων ή EBITDA (Κέρδη προ Φόρων Τόκων και Αποσβέσεων) κλπ.